成都双流：集体土地上的民营工业园
总部位于成都市双流县的成都蛟龙（工业）港，是一个由民营企业家在集体建设用地上兴办的、专为中小制造加工企业提供厂房出租、融资担保、政务代办等服务的小型工业园区。虽然是民办，土地也非国有，蛟龙港却私毫不比国有工业园区差：蛟龙港自成立以来，在成都建有两个园区——蛟龙港双流园区和蛟龙港青羊园区。蛟龙港双流园区紧邻双流县城和双流国际机场，总面积4.36平方公里，2004年开工建设，现有厂房230万平方米，满园入驻企业800多家，2014年产值182亿，税收3.75亿元，吸纳就业10万人；蛟龙港青羊园区位于成都市三环外、外环内的青羊区文家乡，总面积1.26平方公里，现有厂房面积40万平方米，2000年6月兴建，目前有企业400多家，2014年产值60亿元，税收1.2亿元，吸纳就业3万人。
蛟龙港是名符其实的“中小企业之家”，据统计，蛟龙港双流园区的800多家企业中，小企业占了60%，有做门窗、刀具、阀门、办公家具的，也有生产电动车、自动化设备、精密仪器、医疗器械的，规模最小的企业员工不到20人，全是国有工业园区瞧不上的小角色。但这些中小企业在蛟龙港里却找到了一个安身发展之处：比如蛟龙港双流园区内最大的企业尚志鞋业，从最初的不到100个工人发展到如今的4000号员工，年产值8亿、税收3000万。
那么，这些中小企业在进入蛟龙港之前，到底面临着什么样的生存困境？蛟龙港又是通过怎样的运作方式把这些中小企业聚集起来的？蛟龙港本身又是如何经营的？还面临着哪些需要重点解决的体制障碍？带着这些问题，国家发改委城市和小城镇改革发展中心近期专赴成都对蛟龙港进行了专题调研，现将所了解的情况整理汇报如下。
一、主要做法
蛟龙港之所以能够生存，关键在于其低成本的土地使用方式和专业化的园区服务。
（一）租用（或作价入股）集体土地，降低园区用地成本
目前，蛟龙港普遍采用土地作价入股发放固定股息的形式租用农民土地：每亩算1股，入股期限60年（备注：农民共两个承包期，每个承包期为30年，两个承包期为60年），固定股息按600公斤大米/亩的市场价格标准支付，青羊园区以2000年为基期、双流园区以2004年为基期，以后每3年递增5%。截止2014年底，蛟龙港平均支付给每个农户的亩均股息外加额外的年终分红已达3300元。通过按年支付租金而不是一次性购买，一次性巨大的土地投资就分散成了每年分摊的费用，蛟龙港的建园门槛大大降低。
（二）出租而不是一次性转让厂房，降低中小企业落地成本
企业在签订协议并缴纳保证金后，蛟龙港根据其相应的需求修建标准厂房出租，租期一般5年，按月收租。目前，保证金为4万元/每千平米，平均月租金每平米10-15元。由于厂房是租赁而不是出售，极大地节约了中小企业获得厂房的成本。对中小企业而言，得一处2000平米的标准厂房，只需先预付8万元定金，以后每月支付2-3万元的租金，100天就可以拿到蛟龙港代建的厂房开工生产。现在排队的企业已经不用等了，直接可以在其它企业腾空的厂房里开工生产。
（三）合理利用土地资源共建基础设施
企业所需厂房以及生产生活所需的水、电、气、道路、通讯、绿化、污水处理等基础设施均由蛟龙港投资建设、统一规划、连片开发，实行基础设施共用，大大节约了土地资源，提高了基础设施的综合利用率，降低了单个企业的投资成本和资金投入的风险。下一步，蛟龙港将实施促进产业转型升级的重点项目之一——立体、集约、节约的“立体产业城”，仅利用300亩土地立体建设高16层、建筑面积达200万㎡的高层厂房，由此可衍生出6296亩土地，在有限的土地上尽可能地挖掘土地经济价值，为中小企业发展提供更多空间。
（四）完善园区配套服务
一是基础设施及生活设施配套。蛟龙港为解决园区企业职工住宿问题，集中修建了租赁房供企业职工住宿，并自建了公共汽车站、学校、宾馆、商场，蛟龙港自设的港容规范管理部、消防安全部、保卫部、环卫部、绿化部、物管部等部门对进园企业实行统一管理和服务。更值得称道的是，为了让留守儿童能与在园区工作的父母生活在一起，蛟龙工业港自己投资4200万元，在园区建设了一所可容纳1600名孩子入学、设施现代化的九年制义务学校，有效解决了园区企业职工及港民子女的教育问题；二是贷款担保。蛟龙港把从国家开发银行、巨源投资公司等处获得的每年2亿贷款额度无偿转让给园内企业，单个企业申请的最高额度为500万。目前园区内已有20多家企业做过担保贷款；三是政务代办。企业入驻后，跑工商、税务、消防等手续的麻烦事全由蛟龙港的行政部门协助办理，为企业省去了不少麻烦。
（五）蛟龙港的主要收益
蛟龙港实际支付给农民的所有租金若以每亩3300元价格计算，分摊到每平米上年租金仅4.95元。显然，在厂房租金和土地租金之间存在着巨大的收益。目前蛟龙港的可出租厂房面积共230万㎡，2014年仅厂房租金收益已达3亿，每平米单价折中按13元算年均收益达156元。此外，蛟龙港内的酒店、体育馆、电影院、沿街商铺以及各种商业配套设施每年也能带来不少收益。正在筹建的总部经济、大型城市综合体等项目竣工后，来自纯商业及总部经济的收益比重将日益加大。